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集体土地房屋征收应注意哪些方面

我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用。

——京尚征地征收律师

【１】与城市房屋征收的区别

集体土地房屋征收是依法许可，征收人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予合法补偿安置的前提下予以征收，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。较之于城市房屋征收有很多的不同之处：

(1)城市房屋征收，即国有土地上房屋征收属于城市房屋征收的范畴。适用国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定；农民集体所有房屋，属于集体土地房屋征收的范畴，适用《土地管理法》的规定。

(2)房屋征收管理部门和国土资源管理部门分别是城市房屋征收和集体土地房屋征收的主管机关。

由此可见，集体土地房屋征收与城市房屋征收是两种不同性质的征收活动，其各自遵循不同的程序和规则来实施。由于农村与城市之间经济发展水平差异很大，很难制定一个统一的标准，致使集体土地征收中房屋征收与城市房屋征收在补偿安置方面存在高低不等的标准，在征收中，两种补偿安置标准的选择适用，往往成为当事人各方争议的一个焦点。

【２】安置方式主要有以下三种：

调产安置、货币安置和迁建安置。其中，迁建、安置方式只能在县(市)区人民政府确定的部分地区适用。

【３】应注意的几个问题：

(1)依法办理征地审批手续。因建设项目需要征收集体土地上的房屋，其前提是该土地被批准征收。我国《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，涉及农用地转化建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。依照法律规定因建设项目需要用地的首先应将集体土地征为国有，如项目建设不把集体土地依法征收为国有土地就实施房屋征收，从根本上违背了我国土地管理法的基本规定，没有土地征收审批手续，就没有征收集体土地上房屋的合法根据，边征收，边征地、先征收，后征地，都在法律禁止之列。

(2)征地管理部门按征地批准方案实施并发布征收公告。征收土地方案经批准后，市、县人民政府应当在被征收土地所在地的范围内予以公布。公告内容应包括批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法和办理征土补偿的期限等，尤其是集体土地征收中需征收房屋的，应在公告中明确被征收人应当在搬迁期限内完成搬迁。同时可通知有关部门在征收用地范围内暂停办理户口的迁入、分户;房屋的买卖、交换、翻建、租赁、抵押，核发营业执照等事宜。

(3)征收主体要有合法的资格并按程序规定征收。在征收集体土地房屋征收过程中，有些征收主体是县、区政府，有些是乡、镇政府，还有的是无征收资质的有关部门，征收主体比较混乱，实际操作很不规范。目前，虽然对集体土地征收房屋征收我国还没有一部可操作性的法律法规，但根据现行法律法规还是应按照土地管理法的相关规定由县、区以上国土资源管理部门组织实施征收或委托县、区级国土资源管理部门实施征收为宜。而对房屋征收的程序具体可以参照国务院《城市房屋征收管理条例》的有关规定执行。

(4)征收并进行房屋市场评估、征收补偿标准要统一。由于集体土地征收中房屋征收，没有一部较完善、完备的法律法规，且对房屋征收的补偿安置标准又不适用城市房屋征收的规定，所以造成征收补偿安置标准不统一。有的农户在期限内搬迁而所得补偿不如后搬迁的农户，使征收工作增加难度，征收人与被征收人容易引起矛盾，造成农户到处上访、哄闹，造成社会不稳定因素。为此，对集体土地征收中房屋征收，可根据拆一还一，不低于原来水平的原则，按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的补偿，或由政府统一筹建安置房或农民公寓、有条件的附近安排宅基地等进行合理安排安置。对集体土地上的房屋进行评估时，应征求农户意见，提供由三家具有省级以上建设行政主管部门核发的，三级以上的房地产评估资质机构进行评估，由被征收人优先选择评估机构，对收征地上的被征收房进行市场评估。